Протоконцепція «Кроки з створення умов для забезпечення житлом міського населення України»
|
|||
 
|
Там все объекты недвижимости (квартиры, дома, зем участки), выставляемые на продажу, надо регистрировать через единую базу данных с доступом в Интернет. Так сделано в Канаде. www.mls.ca - все листинги по стране находятся тут. Одновременно убиваются много зайцев: 1) Все риелторы вынуждены светиться через эту базу данных, значит уход от налогов становится гораздо проблематичней 2) Все сделки по недвижимости видны государству. Для государственных топ-менеджеров видна глобальная картина с продажами недвижимости в стране, что способствует пониманию текущего экономического цикла. 3) Сборы в бюджет возрастут многократно если ввести личную материальную ответственность риелтора, нотариуса и продавца с покупателем за занижение или завышение цены сделки в целях ухода от налогообложения (или наоборот отмывания денег). |
||
|
|||
|
|
Оба последних украинских президента и все их правительства фактически проспали ценовой взрыв на рынке недвижимости. Никто из руководителей страны до сих пор так и не предложил простой и аргументированный план решения жилищной проблемы. Как раз наоборот: все политические партии, которые стремятся к власти или ее уже имеют, заявляют о намерении открыть новые государственные кредитные программы для различных категорий населения. Собираются через Государственное ипотечное учреждение правительство сможет снизить ставки долгосрочных жилищных кредитов до 2%. Но очень странно, что ее аналитики не подсказали госслужащим, что стимулирование спроса, который и так значительно превышает предложение, приведет только к очередному витку цен. Любой трезвомыслящий экономист, оценив ситуацию, скажет, что в первую очередь сейчас нужно стимулировать предложение. Но лоббистские способности Минстроя в Украине традиционно крайне слабы. Металлурги в свое время смогли «выбить» себе налоговые льготы, аграрии из года в год получают прямые бюджетные дотации, а вот строительный бизнес, не дождавшись приманок от государства, решил зарабатывать не на объемах, а на ценах. Благо, все условия для этого созданы. Рынок регулируют местные власти, которые традиционно обожают толстые конверты. Доходность спекулятивных операций с недвижимостью в Украине — была самой высокой в Европе. Популярность этого бизнеса стремительно росла, привлекая в свои ряды откровенных проходимцев и мошенников. Чтобы заняться перекупкой квартир, не нужно получать лицензий, налогообложение легко минимизируется, и даже регистрироваться как риелтору для этого не обязательно. Достаточно периодически тратиться на объявления в прессе и самому ее методично «мониторить». О масштабах, которых достигли спекуляции на киевском рынке недвижимости, говорит так называемый «эффект темных окон ». Этот термин в кругах риелторов возник для обозначения количества квартир, которые в новостройках покупаются не для перепродажи. «Темные окна» — это около 30% сегодняшнего столичного рынка недвижимости. Собственники пустых квартир ждут, когда цены достигнут еще большего значения. Полученный навар тут же вкладывается в покупку новой квартиры. И так до бесконечности, риэлторы не остановятся в беге перекупок до момента обвала рынка. Себестоимость строительных материалов и работ для стандартной жилой многоэтажки — порядка $300 за кв. м. Под готовка проекта, решение земельных вопросов, отчисления в городской бюджет и даже взятки чиновникам увеличивают эту сумму не более чем вдвое. Но рыночная стоимость квартир в столице составляет $1800-2500 за кв. м. То есть доходность составляет порядка 300-400%! Международный опыт решения проблемы спекуляций на рынке недвижимости подсказывает украинским властям единственный выход: фискальное регулирование. Налог на перепродажу недвижимости, к примеру, весьма удачно действует в странах Балтии. Латвия, Литва и Эстония сразу после вступления в Европейский Союз пережили настоящую атаку норвежских и шведских компаний, скупивших жилую и офисную недвижимость с целью перепродажи. Введение налога сделало этот бизнес невыгодным, цены упали, и сейчас квартиры в Риге и Вильнюсе — одни из самых доступных среди европейских столиц. Снизить привлекательность спекуляций может и обычный налог на недвижимость. Купив квартиру с целью перепродажи, риелтор вынужден ждать благоприятного момента. Иногда достаточно долго, и весь период ожидания спекулянт вынужден платить налог на недвижимость. Если же к этому добавить и налог на перепродажу, успех почти гарантирован. В Украине налог на недвижимость в существующих законопроектах (автор — депутат Екатерина Фоменко) предполагается сделать не местным, как во всем мире, а центральным. Это наверняка создаст проблемы с его уплатой. Кроме того, поступления от нового налога планируется направлять не на строительство нового жилья, как подсказывает логика, а на погашение вкладов Сбербанка СССР. Остается надеяться, что новому парламенту хватит прагматичности для введения налога на недвижимость по европейским стандартам. Украинский рынок недвижимости на сегодняшний день является одним из самых динамичных в мире — как по ценовой динамике, так и по приросту объемов строительства. Это не может не привлекать внимания транснациональных корпораций, готовых вложить в жилищные и офисные проекты миллиарды долларов. Мало где в мире они смогут рассчитывать на столь высокую доходность. Но бизнесмены из ЕС и России сталкиваются с ожесточенным сопротивлением руководства крупных городов. Строительный бизнес — вотчина чиновников местного масштаба, и пускать на этот рынок конкурентов, значит рисковать потерей сверхприбылей. Заявки «чужих» компаний, как правило, не добираются даже до рассмотрения на заседании мэрии. Они «отбраковываются» еще на этапе подготовки проектной документации. Ее ведь тоже нужно согласовывать с огромным количеством комиссий и комитетов. Решить эту проблему можно только на уровне центральной власти. На местах на изменение действующего порядка вряд ли когда-то пойдут. Минстрой сейчас пытается ввести общие для всей страны правила доступа на рынок жилищного строительства, но ничего путного из этого пока не вышло. Дело в том, что действующее законодательство регулирование этой отрасли почти полностью относит к местной власти. Именно долгосрочная спайка местных чиновников и крупного капитала сделала строительный бизнес в Украине по-настоящему супердоходным. Нехватка земучастков — ключевой вопрос для дальнейшего развития строительного бизнеса в Украине. Если проблема не будет решена, огромный разрыв между спросом и предложением окончательно дестабилизирует рынок. Практически все города-миллионники сейчас работают над новыми генеральными планами, которые предусматривают расширение границ за счет пригорода. Но интересы строительных компаний по-прежнему сосредоточены лишь на центральной части городов. Здесь любая недвижимость дороже в несколько раз, что гарантирует отличную доходность. Реализовать такие проекты можно, лишь игнорируя протесты местных жителей, которые рискуют остаться без парков и детских площадок. Отсутствие внятных заявлений о вариантах решения земельной проблемы — одна из главных причин сенсационного поражения Александра Омельченко на выборах мэра Киева. Новый городской голова, Леонид Черновецкий, предлагает обязательное согласование всех строительных проектов с жителями окружающих домов. Фактически это означает неофициальный мораторий на выделение новых земельных участков под застройку. Очевидным компромиссом между возмущенными киевлянами и жаждущими новых стройплощадок бизнесменами стал бы запрет на строительство в густонаселенных районах города с одновременной максимальной либерализацией рынка земли на неосвоенных окраинах. Во всяком случае, именно так в свое время поступили в Париже, чем решили проблему раз и навсегда. На обывательском уровне киевляне практически не сомневаются, что город давно находится под контролем узкого круга лиц, который диктует стоимость квадратных метров, исходя исключительно из своих финансовых соображений. Рыночная конъюнктура этому будет благоприятствовать бесконечно. А вот политическая — вряд ли. Для того чтобы снизились цены на квартиры, необходимо развить фондовый рынок и рынок альтернативных инвестиций. По сути, деньги вкладывать некуда: ни одни акции и депозиты донедавна не давала такого ежегодного процента, как недвижимость. Спрос превышает предложение, несмотря на то, что рынок якобы насыщен. И деньги вкладывают именно в новые квартиры. Я считаю, в дальнейшем рынок недвижимости будет двигаться не в общий рост, а в расслоение: новые квартиры будут дорожать еще больше, а старые, «хрущевки», останутся на прежнем уровне или же будут дешеветь. Цены на недвижимость снизить можно. Такие механизмы есть. Например, увеличить количество сдающихся в эксплуатацию квадратных метров, то есть больше строить, потому как на рынке сейчас ощущается дефицит. Сейчас распределение земли под застройку очень непрозрачное. Фактически она распределяется вручную «карманным» компаниям-застройщикам, которые к тому же не располагают длинными деньгами. Если пустить на рынок сетевых операторов, иностранных застройщиков, которые располагают длинными деньгами и не стремятся заработать сразу и много, украинские компании, даже такие большие, как «Киевгорстрой», просто отойдут на второй план. Соответственно, и цены в таком случае снизятся. Смена власти в Киеве мало что изменила в ситуации со строительством жилья в столице. Пока все осталось так, как и было. Каких-то подвижек к лучшему не наблюдается. Нельзя сказать, что в этой сфере существует сговор крупных строительных компаний. Просто сами процедуры очень непрозрачные. Нет информации об аукционах, нет информации о правилах выделения участков. Все пускается на самотек, и как результат — все зависит от воли чиновника. Нет открытых правил игры, не расписан порядок выделения земельных участков. Конечно, эти правила существуют где-то в дебрях административного аппарата. Чиновники все время делают какие-то замечания. Но нет действительных правил игры, которых бы придерживались все компании на рынке. Таких хотя бы, как на рыбалке «правила любительского лова» — вот на этом озере действуют такие правила: а, б, в. Подобных правил для строительных компаний по участкам, к сожалению, нет. Их отсутствие выгодно в первую очередь чиновникам-взяточникам. Что нужно сделать для того, чтобы преодолеть засилие коррупционеров? Министерству внутренних дел, Службе безопасности Украины и городской администрации следует совместно создать следственную группу, которая бы занималась вопросами коррупции в сфере землеотвода и которая бы садила в тюрьму взяточников. Это должна быть постоянная следственная комиссия. Кроме того, учредить подобные комиссии нужно не только в Киеве, но и в других городах страны. К сожалению, попытки создать такую комиссию не делались, и, судя по всему, делаться не будут. Если говорить о том, как долго будет продолжаться подобная ситуация, то здесь уместно сравнение с Моисеем, который 40 лет водил свой народ по пустыне. Вот не меньше чем лет через 40 можно будет рассчитывать на какие-то позитивные изменения в сфере строительства жилья в Киеве. Должно смениться несколько поколений. Постоянный рост цен на жилье в Киеве связан с аппетитами чиновников и взятками. Цены на материалы не изменяются, зарплаты стоят на месте. Рост цен на киевские квартиры — это следствие «левых» откатов чиновников. Для того чтобы цены снизились необходимо повышать предложение. Нужно, чтобы больше компаний заходило на этот рынок, чтобы была конкуренция, которая бы обеспечивалась четкими правилами игры. К примеру, подключение к канализации можно получить от ближайшего колодца, а можно сделать все так, что необходимые технические условия будут получены за 10 км от дома. Во втором варианте чиновник будет прав в том плане, что ему необходимо развивать сеть. Но если согласование в первом случае будет стоить строительной компании, к примеру, $100 тыс., то во втором — $1 млн. Понятно, что компании будут всеми средствами стараться удешевить решение подобных вопросов. Точно так же обстоит дело с энергетиками и газовщиками. Вообще, существует целая коррупционная схема, которая называется «технические условия». Пока застройщик выполнит все согласования по этим условиям, его разденут как липку. Естественно, за эти расходы будет платить не сам застройщик, а покупатели квартир. Сейчас реальная стоимость жилья в Киеве — $800-1000 за квадратный метр. Все остальное — это от лукавого. Вот если мне будут давать участки, я буду строить дома с такой ценой за квадратный метр. Следует отметить, что сегодня достаточно много строительных компаний хотят проникнуть на киевский рынок. Но их не пускают. Есть порядка 10-15 фирм, которые имеют доступ к земле в Киеве. Остальных же просто не допускают к ней под разными предлогами. Хотя так прямо никто не скажет: «Вы нам не нравитесь, мы вас не хотим сюда пускать». Но находятся предлоги, используя которые, строительные компании просто выдавливают конкурентов с этого рынка. Тут опять же следует вспомнить об отсутствии открытости, прозрачности и свободы участия. Пока никаких тенденций к улучшению ситуации нет. |
||
Додавати нові теми та повідомлення можуть лише зареєстровані користувачі
